房屋租赁合同，是指承租人与出租人就房屋租赁的相关权利义务达成一致合意，从而签订的合同。合同内容只要不违反法律规定，是承租人和出租人真实意思的表示，合同自双方签字起生效。合同内容应包含房屋租赁双方当事人的个人信息，所租赁房屋的情况以及租赁双方的权利义务等，主要包括房屋地址、居室间数、使用面积、月租金额、租金缴纳日期和方法、租赁双方的权利义务、违约责任等。而因房屋租赁引起的纠纷是基层法院非常常见的一类案件，在处理此类案件中，有约定从约定，无约定则按照《合同法》等相关法律规定予以处理，因此，承租人与出租人之间签订的房屋租赁合同是处理案件的关键。

澄城法院近期受理的一起因房屋租赁引起的纠纷，2011年12月，原告王某成在县城新建了两层门面房，将二层毛坯房整体出租给了被告李某伟开办理发店。双方约定每年租金60000元，租赁期限为十年，内部设施均由被告李某伟自行装修，为了便于顾客上到二层，李某伟又准备在整幢楼外面自行焊接一座楼梯，可以让顾客直接从门前大街上到二层。同时，双方约定任何一方违约，将承担违约金5000元，并约定合同期满后或者承租人单方违约后，店内不能拆卸的附着物以及被告自行安装的楼梯均归原告所有。

　　被告李某伟曾在西安学习理发，手艺精湛，结婚后为了家庭稳定遂准备在本地开一家上档次的理发店，房屋租好后，外借近三十余万元对承租的房屋进行了装修，并购置了设备，开门营业。虽然李某伟手艺精湛，也得到了顾客的认可，但因为对整个县城的经济情况未进行考察，又因为理发店所处位置附近居民不多，造成开业后生意一直不尽如人意。虽然与其他理发店相比，收入已很可观，但因为房租较高，水、电、物业费，人员工资等开销较大，每年收入是入不敷出，在经营了三年半之后，李某伟决定终止合同，另谋出路。

　　李某伟决定终止合同后，遂找到原告王某成协商此事，王某成也知道李某伟理发店的经营情况，同意终止合同，但要求李某伟先将拖欠的40000元房租付清，再按合同约定承担5000元的违约金。李某伟也知道自己违约在先，遂同意了王某成的要求，双方签订了一份“房屋租赁终止协议”。协议签订后，李某伟将理发店里的相关设备、财产搬离，将房屋钥匙交给王某成，并保证半年之内一定还清欠款。但约定的还款期限到期后，虽经王某成多次催要，被告李某伟一直以各种理由拒绝还款，王某成遂诉至本院，要求被告李某伟按照房屋租赁终止协议约定偿还拖欠的租金40000元和违约金5000元。

　　案件受理后，承办法官首先审查了原告提供的相关证据，在向被告送达诉状副本后，向被告李某伟询问了相关情况。李某伟对自己违约一事予以认可，对原告提交的房屋租赁合同与房屋租赁终止协议的内容也予以认可，但提出了两点：第一，自己投资30余万元开理发店，因原告提供的房屋是毛坯房，自己对房屋地面铺设了地砖、屋顶进行了吊顶、墙壁进行了粉刷、安装了房内的灯，花费巨大，现在合同终止，原告又将房屋再次出租，是不是原告应该给被告一定补偿；第二，自己在屋外加装了楼梯，仅当初制作楼梯就花费三万余元，这也应该能折抵一部分房租，因此被告不愿意在支付原告房租和违约金。同时，经过与被告的谈话，承办法官了解到被告因开办理发店，现在夫妻二人在外借款达35万余元，有亲戚朋友的，也有银行贷款，理发店三年多的时间，不但没有将借款还清，利息就多了近十万元，现在两人是负债累累。

　　面对被告的情况，首先承办法官给被告讲解了合同法的相关规定，告知其应承担的责任，虽然被告说的很有道理，但是你们双方在签订的房屋租赁合同时已就违约责任进行了约定，也就房屋内装修的部分和楼梯在合同终止后的归属进行了约定，合同是你们双方的真实意思表示，合法有效，受到了法律的保护，任何一方违约都应按照合同约定处理。对其提到的困难，法官也很理解，会尽可能的与原告协商处理此事。李某伟经过承办法官的释法后，表示愿意在自己力所能及的范围内想办法。

　　经过与原、被告多次沟通，又向原告说明了被告现在所处的困难，最终原告作出了让步，双方就拖欠的租金及违约金达成了协议，并已履行完毕。